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2020注册夜夜骑师夜夜骑资源《经济法》综合题演练五

财营网  2019-12-02【

  【案例】(2016年)

  甲将其位于某住宅楼顶层的一套住房出租给乙,租期2年,月租金9000元,但未约定租金支付方式。书面租赁合同签订当日,乙向甲支付了1年的租金。

  租期第2个月,房屋天花板严重漏雨。乙通知甲维修,甲以合同未约定维修条款为由拒绝。乙只好自己找人维修,花去维修费8000元,维修期间房屋无法居住,乙全家住酒店10天,住宿费用3000元。

  租期第5个月,乙全家出国半年。行前,乙经甲同意将房屋转租给丙,租期半年,丙租住期间,因使用不当,将甲的洗衣机损坏。乙回国后,甲要求乙赔偿洗衣机损坏的损失,乙提出洗衣机系由丙损坏,甲应向丙索赔。

  租期第13个月,甲要求乙支付第二年租金,乙拒绝。同时,乙要求甲支付天花板维修费8000元,并减免维修期间相当于酒店住宿费用的租金3000元,甲拒绝。

  租期第14个月,乙在未告知甲的情况下,在客厅造了一个壁炉。甲知悉后,要求乙拆除。

  租期第16个月,甲在未通知乙的情况下,将房屋出卖给自己的姐姐丁并于3天后办理房屋转让登记。乙以优先购买权受到侵害为由,要求甲承担赔偿责任,丁则通知乙1个月内搬出。

  要求:

  根据上述内容,分别回答下列问题:

  (1)甲是否有义务维修房屋天花板?乙是否有权要求甲支付天花板维修费用并减免维修期间相当于酒店住宿费用的租金?并分别说明理由。

  (2)甲是否有权要求乙赔偿洗衣机损坏的损失?并说明理由。

  (3)租期第13个月时,乙是否有权拒绝甲关于支付第二年租金的要求?并说明理由。

  (4)甲是否有权要求乙拆除壁炉?并说明理由。

  (5)丁是否取得了房屋所有权?并说明理由。

  (6)乙关于其优先购买权受到侵害的主张是否成立?并说明理由。

  (7)丁是否有权要求乙1个月内搬出?并说明理由。

  【案例答案】

  (1)①甲有义务维修天花板。根据规定,出租人(甲)应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外;②乙有权要求甲支付天花板维修费用并减免维修期间相当于酒店住宿费用的租金。根据规定,出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

  (2)甲有权要求乙赔偿洗衣机损坏的损失。根据规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人(丙)对租赁物造成损坏的,承租人(乙)应当承担赔偿责任。

  (3)乙有权拒绝甲关于支付第二年租金的要求。根据规定,对租金的支付期限未约定或者约定不明确的,当事人可以协议补充,不能达成补充协议的,可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的,租赁期限1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期限届满时支付。

  (4)甲有权要求乙拆除壁炉。根据规定,承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

  (5)丁取得了房屋所有权。根据规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。在本题中,甲与丁已经办理了房屋变更登记手续,丁取得了房屋所有权。

  (6)乙关于其优先购买权受到侵害的主张不成立。根据规定,出租人将房屋出卖给其近亲属(包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女),承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。

  (7)丁无权要求乙1个月内搬出。根据规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。在本题中,甲与乙签订的租赁合同在房屋所有权转移至丁后继续有效,在原租赁合同有效期限内,丁无权要求乙搬出。

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