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2018年注册夜夜骑师《税法》考点分析:房产税契税土地增值税_第2页

财营网  2018-05-02【

  第七章 房产税法、契税法和土地增值税法

  考情分析

  次重点章,土地增值税分值波动较大,年均分值7分左右,2011年综合题(14分)。其他两个税种分值在4分左右。

  【预习导引】

  一、房产税

一、熟悉纳税人和征税范围:
1.纳税人:国家所有-经管单位、出典-承典人、所有人承典人不在所在地或产权未确定及租典纠纷未解决-代管人或使用人
2.独立于房屋之外如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等、农村房屋等不属于征税范围

二、掌握税率、计税依据和应纳税额的计算

税额计算

从价计征

应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%÷12×应税月份

从租计征

应纳税额=租金收入×12%(4%)

1.自用房屋—从价; 2.出租房屋—从租;
3.房产投资联营,投资者参与投资利润分红共担风险—从价
4.房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的—从租
5.融资租赁房屋—从价;
6.宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价;
7.地下建筑物原价的50%-60%或70%-80%作为原值。

三、熟悉优惠:略。

四、熟悉征收管理:
1.时间:纳税人将原有房产用于生产经营从经营之月起,终止房产税纳税义务的计算截至到发生改变当月末;
2.其余为次月,注意起始时间;
3.地点:房产所在地;
4.期限:按年计算分期缴纳。

  二、契税

一、熟悉纳税人:境内承受土地、房屋权属转移单位和个人。

二、熟悉征收对象。

三、掌握税率、计税依据和应纳税额的计算:应纳税额=计税依据×税率。

四、熟悉优惠:1、国家机关等承受土地房屋用于办公、教学等免征;2、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩并用于农林牧渔业生产免征;3、组建新公司:国有独资超过50%的,国有控股85%以上的,免征;4、主体:公司合并且原投资主体存续的、公司分立分设为两个或两个以上投资主体相同的企业不征;5、解决就业(30%+3=50%,100%+3年=0):企业出售、非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属。

五、熟悉征收管理。

  三、土地增值税法

  应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数

  计算步骤如下:

  (1)计算转让房地产取得的收入;

  (2)计算扣除项目金额;

  (3)计算增值额:

  (4)计算增值额占扣除项目金额的比例,确定适用税率;

  (5)计算应纳税额。

  【典型例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋,取得收入总额为1000万元,应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元(不含增值税)。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

  (1)增值额=1000-400=600(万元)

  (2)增值额与扣除项目金额的比率=600÷400=150%,确定税率

  (3)应缴纳土地增值税=600×50%-400×15%=240(万元)

  附件:土地增值税四级超率累进税率表

级数

增值额与扣除项目金额的比率

税率(%)

速算扣除系数(%)

1

不超过50%的部分

30

0

2

超过50%至l00%的部分

40

5

3

超过l00%至200%的部分

50

15

4

超过2005的部分

60

35

  【相关知识点链接】

  (一)征税范围:

基本规定

1.转让国有土地使用权课税,转让非国有土地和出让国有土地不征税。
2.对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

房地产继承、赠与

不征。(赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与)

出租

不征

房地产抵押

1.抵押期不征;
2.抵押期满,不能偿还债务,房地产抵债,征税

房地产交换

征税(个人之间互换自有居住用房地产免征)

合作建房

1.建成后自用,暂免;2.建成后转让,征税。

代建房

不征

房地产重新评估

不征

企业改制重组政策

1.对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。
2.两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。
3.企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。
4.单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
【注】上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
5.企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准,国家以国有土地使用权作价出资入股的,再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格,作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

  

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